小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，具有以下特點：
未繳納土地出讓金等費用。
其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，因此也被稱為「鄉產權房」。
小產權房沒有法律效力，不受法律保護。
房屋產權包括房屋所有權和土地使用權，而小產權房通常只涉及使用權，沒有完整的所有權。
小產權房一般不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在村集體內部成員之間轉讓或置換。
此外，小產權房的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即「宅基地」上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民不能購買；另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。
由於小產權房存在諸多法律風險和問題，如拆遷時可能得不到補償或補償極低等，因此購買時需特別慎重。