第三套房的認定標準主要取決於房屋數量和貸款記錄。具體來說：
房屋數量。以家庭為單位，如果個人名下已有兩套房產，無論這兩套房產是否已還清貸款或出售，再購買第三套房產時，通常會被認定為第三套房。
貸款記錄。如果個人名下的兩套房產中有一套是商業貸款，另一套是公積金貸款，即使這兩套房產都已還清並出售，再次使用公積金貸款購買房產時，也會被視為第三套房。
此外，還有一些特殊情況也會被認定為第三套房，例如夫妻雙方婚前各自使用不同貸款方式購房，婚後共同貸款購房；或者婚前一方使用貸款購房，另一方沒有貸款記錄，婚後使用公積金貸款購房等。