商品房使用年限的計算方式主要取決於商品房的性質和用途。以下是幾種常見的情況：
居住用地：使用年限為70年。
工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育用地：使用年限為50年。
商業、旅遊、娛樂用地：使用年限為40年。
綜合或其他用地：使用年限為50年。
商品房使用年限從開發商取得該地塊的土地使用證之日起算。購房者在購買商品房時，房價中包含了土地出讓金的部分，因此在取得產權的同時也取得了土地使用權。需要注意的是，商品房本身沒有固定的使用年限，但所占用的土地有明確的使用年限限制。以上信息僅供參考，具體請諮詢相關專業人士。