城市空心化的原因主要包括以下幾點：
人口和經濟的遷移。隨著城市人口規模的增長，城市規模越大，能夠被配置的需求機會種類越多，規模效益和技術進步的可能性也越大。但城市中心房價上漲，交通擁堵和環境污染等問題導致人們選擇在郊區居住，使得人口和經濟活動從城市中心向郊區或外圍區域轉移。
城市規劃和交通因素。城市規劃不合理，如過度注重經濟利益而忽略環境和社會因素的平衡，會導致城市中心區域的人口和社會資源向外逃離。同時，交通網路不完善和交通費用高昂限制了居民和經濟活動在城市中心的聚集。
內城衰落。城市化過程中，城市土地利用方式的改變導致市區過度擁擠、環境惡化等問題，使得居民為了改善生活質量和環境向郊區遷移，造成市中心商業和工業的衰落。
新城開發的問題。新城的開發過程中，由於基礎設施和公共服務的不完善，短期內難以吸引足夠的人口，導致空城的出現。
產業空心化。過度側重於金融和房地產等行業的發展，導致服務業脫離製造業基礎，進入自我擴張的非良性發展軌道，造成經濟結構失衡。
綜上所述，城市空心化是一個複雜的現象，由多種因素造成，包括人口和經濟活動的遷移、城市規劃和交通問題、內城衰落、新城開發中的問題以及產業空心化等。