瓷磚發白的現象通常是由泛鹼造成的。泛鹼是建築物表面的一種常見病害，它涉及到建築材料的內可溶性鹽鹼隨溫度、濕度等外部環境變化而發生的一系列物理和化學變化。這些變化可能導致建築材料表面出現泛霜、泛白、析白、起霜、侵蝕等現象。泛鹼的原因可能與水泥質量、沙子、水、空氣、溫度、濕度等因素有關。白霜的主要成分為CaCO3，雖然對人體無害，但仍然是一種損害瓷磚表面的現象。
在某些情況下，瓷磚發白可能是由於長期泡水或使用酸性藥劑清洗後，藥劑殘餘與磚內的鈣離子反應而造成的。此外，深色磚或大理石發白可能是由於沐浴露中的鹼性成分長時間作用下析出結晶，或者大理石本身返鹼，以及水垢（水鹼）的形成。
清潔瓷磚上的白霜可以使用酸性清潔劑，如檸檬酸除垢劑。清潔步驟包括在濕抹布上倒上除垢劑，擦拭發白的地方，靜置10分鐘後用電動刷子刷洗，最後用清水擦乾淨。對於日常清潔，可以使用洗潔精、洗衣粉、牙膏、肥皂水、醋等清潔劑，具體方法取決於污漬的類型。如果瓷磚上有油污，可以使用低濃度的中性洗滌劑或酒精進行清洗。