買房訂金是否能退還，取決於多箇因素，包括買賣雙方的責任、合同條款以及特定情況。以下是訂金退還的一般規則：
買方責任：如果買方依約履行房屋買賣合同，訂金可以退回或者抵作價款。如果買方不按約定履行合同，訂金不退還。
賣方責任：如果賣方違約或履行債務不符合約定，導致合同目的無法實現，賣方應當雙倍返還定金。
不可抗力：如果因爲不可抗力導致合同無法訂立，出賣方應當返還定金。
商品房銷售條件：如果開發商不具備商品房銷售資格或存在欺詐等行爲，或者商品房不符合銷售條件，購房者可以要求退還定金。
合同未訂立：如果因爲不可歸責於雙方的事由導致合同未訂立，出賣方應當返還定金。
法律規定：根據《中華人民共和國民法典》和《商品房銷售管理辦法》，定金的退還或雙倍退還的具體情況有明確規定。
特殊情況：如果開發商不具備銷售資格或存在欺詐行爲，或者商品房不符合銷售條件，購房者可以要求退還定金。
綜上所述，買房訂金能否退還取決於具體情況，包括雙方的責任、合同條款以及是否存在不可抗力等因素。如果是因爲買方的原因導致違約，訂金通常不予退還；如果是因爲賣方的原因或不可抗力，訂金應當退還或雙倍退還。