收益法（也稱為收益資本化法或收益還原法）是一種評估方法，主要套用於房地產和商業價值的評估。其基本原理包括以下幾個方面：
預計未來收益。首先預測估價對象（如房地產或企業）未來的正常淨收益。
資本化或折現。然後選擇合適的報酬率、資本化率或收益乘數，將這些未來的收益折現或資本化到估價當前的時間點。
累加估值。將折現或資本化後的收益累加，以此估算出估價對象的客觀合理價格或價值。
收益法的理論基礎是效用價值論，認為資產的價值取決於其能帶來的未來收益。這種方法的理論基礎是預期原理，即資產的價值通常基於市場參與者對其未來收益的預期，而不是基於成本或歷史價格。
在企業價值評估中，收益法通過估算企業未來的預期經濟收益，並使用適當的折現率將這些未來的收益折現到現在，從而得出企業的價值估計。這種方法廣泛套用於企業價值評估和無形資產評估等領域。