「鬼城」的形成主要由經濟轉型滯後、人口流失、房地產市場供大於求、政策因素（如過度依賴土地財政和土地供應過量）導致。具體如下：
經濟轉型滯後。一些傳統工業城市因產業結構單一、創新能力不足，導致競爭力減弱，無法吸引投資者，導致市場信心喪失。
人口流失。城市化加速，部分地區出現顯著人口流失，影響城市人口規模，進而影響公共設施和服務系統的運營。
房地產市場供大於求。部分城市在建設期間未能科學規劃，導致房產供給遠超需求，房價下跌，造成大量空屋和資源浪費。
政策因素。政府對房地產市場的調控過嚴，或過度依賴土地財政，都會對房地產市場的穩定發展構成威脅。
此外，「鬼城」形成的原因還有對當地經濟發展缺乏科學規劃、政府未能及時預警並監管、對依賴高利貸進行房地產開發的現象未能及時遏制等。