爛尾樓的原因主要包括以下幾點：
巨觀調控影響：局部地區房地產過熱後，政府進行巨觀調控，導致信貸資金收縮，工程後續資金跟不上，從而出現爛尾樓。
開發商資金鍊斷裂：開發商在建設過程中可能因資金鍊斷裂、陷入債務糾紛等原因導致停工。
市場定位不準確：開發商對產品的市場定位認識不足，導致銷售前景暗淡，進而停工求變。
施工質量問題：因施工質量低劣，被迫停工。
政府監管不力：政府對房地產商的質量未嚴格審查，資金監管不力，以及對房地產商資質審查過於寬鬆等，都可能導致樓盤爛尾。
預售制度問題：預售制度雖然加速了房屋建設進度，但也可能導致開發商在拿到錢後亂投資，最終負債纍纍，影響交樓，出現爛尾樓。
土地使用資質問題：部分開發商通過違法違規手段使用土地，導致無法交付。
市場競爭和經營不善：開發商在市場競爭中經營不善，導致資金鍊斷裂。
綜上所述，爛尾樓的形成是多方面因素共同作用的結果，包括巨觀經濟政策、開發商自身經營問題、政府監管漏洞以及預售制度的設計等。